■頭金は価格の2割以上を用意

マンション選びをスタートさせるには、「自分がいくらのマンションを買えるのか」を知っておく必要があります。予算を度外視して物件を選び、無理な資金計画を組んでしまうと、買ってからの住宅ローンの負担で生活が圧迫されてしまいかねません。

そこでまず、マンションを買うときのお金について考えてみましょう。何千万円もするマンションを買う時、たいていの人は住宅ローンを利用します。ただし、価格の全額をローンでまかなうのではなく、一部は頭金として手持ちのお金（自己資金）から払うのが一般的です。

この頭金は価格の2割以上を用意するのが望ましいとされています。マンション価格が3500万円とすると、その2割で700万円以上の頭金が必要です。2割未満の頭金で買えるケースもありますが、その分ローンの返済が重くなります。

■税金やローン借入費用などの諸費用も必要

では、2割の頭金だけあればいいかというと、そうではありません。マンションの購入には各種税金やローン借入費用などの「諸費用」が別途発生します。この諸費用は原則として住宅ローンでは借りられないので、自己資金から捻出しなければなりません。 新築マンションの諸費用は価格の3％～5％が目安といわれているので、頭金と合わせて最低でも価格の23％～25％の自己資金が必要になります。3500万円のマンションなら、800万円～900万円といったところです。

頭金と諸費用は自己資金で用意するのが原則ですが、預貯金などをすべて使い切るのは不安が残ります。数カ月分の生活費に加え、引越し費用や家具の購入予算などを手元に残しておければ安心でしょう。

■「借りられる額」がわかれば「買える額」もわかる

買える額を考えるときには自己資金も考慮する必要がありますが、なんといっても大きいのはローンの借入額です。要するに、「いくら借りられるか」がわかれば、買える価格もわかるのです。買える価格がわかれば、そこから必要な頭金や諸費用も計算できます。

買える価格は「いくら借りられるか」で決まる

自己資金から頭金や諸費用を捻出するのが難しければ、予算を下げるか、親からの援助などで調達するかのどちらかです。

■「返せる額」から「借りられる額」を計算

では、借りられる額をどうやって計算するかというと、「返せる金額」と「年収」の2通りから計算する方法があります。まず現在払っている家賃や住宅購入のために積み立てている金額などから、毎月とボーナス時に返せる金額を求め、そこから借りられる額を逆算するのがひとつめの方法です。

一から計算するのはややこしいので、早見表で目安になる額を見つけましょう。例えば毎月10万円、これとは別にボーナス時に30万円返せるとすれば、3550万円まで借りることができます。

返せる金額から借りられる金額が分かる

(金利3％、30年返済で借りる場合の借入可能額)

■「返せる額」から「借りられる額」を計算

借りられる額がわかったら、その金額が価格の8割になるよう逆算すると「買える額」が計算できます。例えば借りられる額が3550万円なら、［3550÷0.8］=約4437万円のマンションが買える計算です。同様に2370万円借りられる場合は、買える額を逆算すると約2962万円ということになります。

年収から借りられる金額が分かる

金利3％、30年返済で借りる場合の借入可能額)

■「借りられる額」から「買える額」を計算

もうひとつは年収から求める方法です。銀行では年収に占める年間返済額の割合（年収負担率）を30％程度までに制限しているケースが多いのですが、できれば20％以内が理想的です。たとえば年収600万円で年収負担率20％とすると、借りられる額は2370万円です。

上の2つの表を元に、借りられる額から買える額を計算したものが以下の目安表です。

年収から借りられる金額が分かる

(金利3％、30年返済で借りる場合の借入可能額)